开局败光八个亿(幻如空)

可是这点钱算什么呢？林若妍就为了这个选在靠近边界的地方么？肯定还有别的考虑。
林若妍此时没有一下子抛大道理解释自己更深的想法，而是启发地说道：“我看从京市方向来咱们这座酒店，应该也都是走那条高速公路过来。过了收费站又下了村道，再颠簸好一段才能到达。虽说是已经在镇上吧，可镇上除了农民房子还有农田，又没有象样的旅游景点。
正像姜老师说的，从京市来酒店的客人，无非是冲着这酒店比京市城里便宜，设施也算齐全，进来酒店就不出去了，吃喝玩乐开会泡温泉都在酒店解决，也感觉不出这里是京市之外，对不对？”
“对啊。”老姜点点头，要不是为了王民的项目，他才不会来这里住呢。放着周边山清水秀的休闲胜地不去住，谁没事开车一路吃土，到这里廉价消费？图便宜图方便，总要图一样。
“距离京市边界更近，就在高速路边的土地展示性也更强。那边虽然没有直接临河，可是能望见断流的大河床，平地上有了起伏，河底还种着庄稼，景色很开阔。再远一些有蓄水大坝，波光粼粼，稍加修缮就是不错的景观公园。临近河边的地方更适合做酒店，我挑这里还真就是图着离高速公路近一些的，交通方便，能让京市的人来住。”
她现在用的不是居高临下的姿态分析新城大势，而是以晚辈后来者的身份顺着王民的话，所谓选一块地造房子而已。好地段留给王民盖酒店，她借着说清楚为什么选这边造房子，再引出未来这里怎么建设的一些思路才更容易被接受。
她现在要给这些人一个思考的时间，他们也一定想知道除了省点过路费，她还想要什么。
听着林若妍现在说要将房子卖给京市的人，还让京市的人更方便来这里住，如果真能做到，的确可以多卖点钱。他们就是想不通那种愿意来这个地方买房子的京市人，会被什么吸引。
难道也像东边那三个县一样，盖一些小户型低总价的房子么？这里可没有公交车能方便通勤到cbd。
大家不由得精神更集中，带着好奇听林若妍接下来怎么说。

第131章 稀缺才会贵
林若妍继续说：“按照王总的计划，产业新城一开始要做好配套，我很赞同。做一个更高端的酒店只是开始，还要聚拢人气。看图上有这么一大片地造新城，不可能全都荒着等升值了再造房子。
姜老师也说，上面同意让先建酒店，后续肯定要推出商品房。王总请了诸位过来，是要将一级开发做好，市政设施铺到位，每个地块规划好做什么，将来这些地才能有的放矢地卖给别人获取最大价值。”
同样的意思，都是买地等升值了卖二手赚差价，林若妍这种说法格调立刻就高了。他们这些人拿了地，做所谓一级开发，修桥铺路搞好市政贯通，把生地做成熟地，然后卖给其他人继续二级开发。
这个概念在更成熟的房地产市场已经很普遍了。不过眼下这些人并没有那种系统性地接触过专业词汇，直到林若妍说起来，他们才知道原来自己做的竟然是这样高大上的事情呢，做好了名利双收，不禁纷纷露出了赞许的笑容。
“可是，高档酒店建设周期长，经营运营一段时间后才能见到钱，一开始还是要造住宅卖，快点卖了回款才行。”王民皱眉道，“这里的容积率要求住宅也是1.0，还限高，盖不了高层，盖别墅要搭着小高层卖，否则做不满容积率就亏了。”
林若妍听众人意思，就知道他们脑子里的别墅还是传统大别墅的概念，接下来就要她来给他们说说她要做什么产品了。
容积率就是地上建筑面积除以占地，这个数越大，同一块地能盖的房子面积也越多，可售面积也越多。不过容积率越高意味着盖别墅的可能越低。书中时代，正经被称为别墅的都是独门独院的大户型，地面一两层带个地下室。那种房子容积率也就是0.6左右，再高，院子就小了。
理论上一块1.0容积率的地，是盖不了传统独栋大别墅的。
这里的总体大规划当然不会让远离县城还造那么多高层的，同样也不能浪费土地弄一堆大别墅，前后都堵死了，让开发商就在容积率1.0这里做文章，造一些精致的小洋房，有国外那种小型城镇卫星城之类的感觉。
所以控制容积率和限高是很正确的。林若妍能充分理解这些，不过花园洋房多层单元楼卖不了太贵的价格。盖别墅类的才能吸引京市城里人，回款是慢了一些，单价却可以更高，卖毛坯建安成本比多层和高层也便宜。盖起来便宜卖的贵，哪个开发商不喜欢呢？
但是市面上现有的别墅类型根本撑不满1.0的容积率。
一般开发商会想着，拉高拍低，也就是顶着限高造一些高的住宅，剩余土地尽可能多造别墅。别墅建筑面积占比尽量最大化，高层住宅沿着地块最北边盖一排两排，好的资源全留给别墅。那些高层住宅其实并不好卖，还居高临下看着别墅，导致别墅的私密性会受到干扰。
这样的混合小区，再怎么砌筑围墙隔离，也还是互相影响，别墅不会是传统高档别墅的价格了。不过好歹凑够了容积率，做了一些能卖的贵的产品。总之损失容积率就是损失销售面积，这些人肯定接受不了。
凌老六脾气更爆一些，他能感觉到林若妍话里有话，却不是很清楚这丫头要干什么，就直白问：“林总，你是打算守着高速出口盖别墅么？来往倒是方便，可是容积率凑不够，盖别墅也要搭着一些多层卖，这里多层卖不上价。”
林若妍突然问道：“你们知道现在京市和周边城市的大别墅多少钱么？我前段时间在津市买的大别墅才七八十万一套。京市不是传统别墅区的地方，别墅也就是三百多万。”
凌老六不明所以道：“那当然，没有个二三百万，在京市那都不叫别墅。”
“那你们想过两三年之后，你们认为的那种正经的郊区大别墅会卖多少钱么？”林若妍继续问。
“按照这几年的市场行情，两三年后，郊区别墅能卖五百万？而且还有可能会跌吧。有钱人毕竟是很少的，前几年买了别墅，难道还会去更远的地方买别墅么？而面积小质量不高的别墅，价格不上不下的，老百姓买不起，真正有钱人也看不上。”
王民对住宅方面的研究不如酒店，他是从福利分房那个时代过来的，自己也建造了一些房子，建安成本摆在那里呢，他总觉得京市的房价现在已经很高了，两三年后在原材料和地价都没突变的情况下，商品房的价格涨涨跌跌才符合市场规律。
“那么如果将来，政策不允许做容积率1.0以下的住宅，京市范围内所有住宅用地的容积率都必须超过1.0，鼓励多盖高层解决人民群众刚性居住需求，当别墅产品变得越来越稀缺，别墅会不会涨价？物以稀为贵。”
老姜想起了他退休前参加的一些高层会议，知道上面有一种倾向，就是同样的土地要多造房子，大别墅那种用地要逐渐减少。尤其京市这样大大城市，以后五环外恐怕都很难见到别墅用地了。
林若妍刚才说的那种假设，再结合她与京市相关部门那么好的关系，大略能推测出京市乃至全国未来政策也是这个倾向。现在觉得1.0的容积率很高，未来这可能就是住宅最低的容积率。1.0想全盖成别墅都很困难了，未来真正的大别墅是不是会越来越少？
林若妍说道：“卖地的收益给各地财政带来明显的增幅，资本闻风而入炒作，房地产发展起来能带动了上下产业链，繁荣经济，这是支柱产业的一个作用……地价会越来越贵，再不会像今天这样便宜。
另外我哥做实业的，他说国际形势变化对国内原材料影响也挺大的，比如钢铁等原材料一直在上涨。以前不起眼的建筑材料也随着国内的工程项目越来越多，价格增长的特别快，供不应求价格不断攀升。
所以，我听闻您这里一亩地这么便宜，肯定是动心的。而且容积率1.0，或许在未来看，已经是非常低，能做出别墅的宜居地块了。”
老刘好奇道：“听林总的意思，是打算盖容积率1.0的那种……别墅？”
凌老六是盖过住宅的，知道别墅和住宅容积率常规情况都是多少，摇头说：“老刘，那个容积率就算真能做出别墅，也比正经大别墅差远了，有钱人能看上么？”
这位凌老六看来很关心房子盖出来能不能卖贵一点。而林若妍要提的产品创新点就是现实世界里见过的一种院墅产品，用1.0的容积率实现了类别墅的居住质量。
不过首先，她要回答在场众人，这样的类别墅要卖给谁。

答案不用林若妍自己想，原书就写了。
她之前卖了那么久关子，大家情绪都调动起来了，她也该认真作答了：“这么偏的地方就算造出别墅，太贵的那种肯定卖的慢。但是不卖别墅，只是建一批1.0容积率那种洋房板楼，比县城又能好到哪里去？生活居住也不如县城，各种不方便。所以还是要卖别墅，才能少点建造成本，多赚钱。”
众人也知道卖别墅的利润高，王民问：“如果是卖别墅，就像是老凌说的，总要搭着一些板楼吧？这附近肯定没人买，要来买的都是京市的。我们想了半天也想不出让京市那边的人来买，能有什么吸引力。林总，赶紧给我们解惑吧。”
“既然王总发话，我就不再藏私。当然这都是我个人的想法，哪里说的不对，大家及时纠偏。”林若妍客气完，就结合原书，把类似的郊区大盘xx新城的客户描摹搬了出来，
“真有钱能买几百万传统大别墅的人，的确不会瞧上这地方。但是有那么一批城市新贵，挣的钱不够买三五百万的大别墅，也不想在城里住一辈子高楼大厦鸽子笼。他们现在要实现这个梦想，就是攒钱回乡自己宅基地上盖小楼，或者是去家乡的省城买大房子，一套不够就多买几套。
可是这些人还年轻，事业也都在京市，家乡置办了房子，一年也未必能有机会回老家去住几天，父母双亲就算住在那样的大房子里，也还是远离子女。”
在场几位都算是事业有成的男人了，他们当初背井离乡打拼，挣了钱回家翻修宅基地，然后去省城买房，把双亲安置在省城，心态和林若妍说的差不多。最终期待，是自己通过奋斗，能在更好的地方买更大的房子，和家人团聚在一起。
他们是混出来了，能够实现这个梦，但有更多所谓城市新贵，可能一直给别人打工，一辈子也买不起大别墅。
莫非林若妍要造一些便宜的小别墅，让买不起大别墅的人，也有机会实现类似的梦想么？想法是挺好，不过这种小别墅会不会卖不了太贵，高不成低不就的，还不如盖成廉价板楼赚钱呢？
“这些城市新贵，追求生活居住条件的改善，有审美，看不上普通楼房大户型。平时又因为工作和子女的教育不得不住在京市城区内。他们在节假日返乡，路途遥远的可能也就春节能回去一趟。周末则开车去周边玩耍，体验田园牧歌短暂度假。
这些人肯定喜欢有天有地的别墅，也希望投资的房子能继续升值，不会像真正有钱人那样，只把房子看成居所，涨跌都不会卖。他们会卖，在房子价格涨到预期后，果断出手。
我的目标客户，是没有购买或者住过真正大别墅的那些新贵。他们来京市打拼，渴望更上一层的生活模式。城里有房，郊区有别墅。自己不住，还能把家乡的父母接过来安置在有天有地的地方，他们周末开车来这个第二居所与亲人团聚岂不是很好？
样子上看得过去像别墅的，有天有地的，哪怕面积稍微小一些，他们都能接受。关键是将来这房子能高于买入的价格卖掉，算是一种过度，让他们实现买真正大别墅的梦。
现在京市郊区，或者范围更大一些高速沿线，哪个项目能满足他们的需求，他们要实现这个梦，上车的门坎是多少钱？”
目前一般工薪阶层家庭年收入有二十万的已经是属于成功人士了。王民开酒店的，圈子也比较广，若有所思点点头：“林总说的这样一类人确实存在。平时来我这个酒店的京市人，在京市大多都买了商品房，一套二三十万的电梯高层小洋房什么的，也还算繁华地段。他们全家年收入十万二十万，努力工作攒钱三五年，就能全款买了。
而且听说能贷款买房，首付很少的钱，往后慢慢还月供。一大家子凑个几万首付并不难，每月工资也可以轻松还贷款。但是他们买正经大别墅就有点不切实际了。”
“如果是不到一百万的一套有天有地上下楼的小别墅呢？他们会不会买？”林若妍说，“我的产品就要做成这样的，一百万一套的一百平米小别墅。”
“先不说质量如何，这个总价还是有点贵的，尤其这里已经是冀省了。”王民蹙眉，“京市人会来买么？生活不方便又那么贵。”
林若妍说：“要让这些人相信，房子现在便宜，未来会涨价，现在能买，未来会很稀缺。哪怕现在住着不方便，他们也会克服困难，等几年房子涨价卖出，定然可以获得收益。”
“他们为什么会信？”老姜很好奇，他过去的工作就是和各种人打交道，能从林若妍的神色上看出她对自己的说法非常有信心。
这种荒凉地方，光有漂亮的规划，恐怕很难让人信服这里的房子未来能涨价。这可是平地造新城，没有三五年时间没有真金白银投入，怕是卖出房子了也不会有人来住。
林若妍这样有信心，是因为原书就这样写的。她也不觉得明年盖出房子，马上再卖出就会升值，这个地方与津市成熟的梅江完全不同。新城需要循序渐进开发，掌握好开发的节奏才行。
如果是王民和其他几位做工程的，都是希望快速回款急功近利，卖点便宜楼房，那未来这个区域只能是另外的一个县城，而非产业新城，更不可能吸引京市那些新贵光顾。
林若妍加入这个项目，就是要持续不断投入，一来是自己每月能有个支出项目，二来是未来三五年之后区域是真的能成熟的，比其他书中没有描写过的新城靠谱。
她想让客户相信这里能升值，首先要找到更充足的理由说服眼前这几位：
“房子能涨价，是周围的地贵了，有人买地盖楼，新盖的楼盘比这个价格高，别墅这种稀缺产品才会涨价。这就需要区域真的可持续能发展起来。
我看图纸上这片新城的规划面积很大，诸位前辈在研究的是选哪里当起步区，就像我在大x区生物医药基地做的那几栋楼打样。里面放什么内容才足够吸引人，让我说的那种客群关注，恐怕光靠一个高端的酒店还不够。
省里、县里希望地价能涨起来，无论怎样的名目，能吸引更多开发商介入，引入产业，带动上下游，这地方才能真正发展起来”
道理说的简单，可是大家还是要赚钱吃饭，难道林总这是打算自己长期不断投入新城建设中了。她为什么如此看好这里？

第133章 画一张大饼
老姜在机关工作那么久，林若妍这些说法一听就是懂得上面意思的。开发商只看自己能不能赚钱，而出让土地的地方上却希望能够带动经济，不只是卖地这一锤子买卖。所以这里才叫产业新城，是真的希望能引入一些产业，哪怕是承接京市看不上的产业。
怪不得大x区的那位推荐了林若妍来，这姑娘看到的层面比在场这几个老兄弟更高一些，充满了前瞻性，不是只做房地产开发个酒店住宅区，是知道要真的导入产业，用房地产作为支柱或驱动力，制造更多的就业机会。只有迎合了上面的这些期待，往后的事情才能真地推进下去，才会受到支持。
如果只想着什么赚钱做什么，干一票就走，土地低买高卖，就辜负了领导们的期盼。上面选择王民，看重的恐怕不止是他目前经营的项目，也是因为他出身本地，是对这片土地有感情的，不会乱来搞臭了名声。
“能说的再简单一点么？拿了地之后还干不干酒店？”王民诚心求教，其实并不是真听不懂，而是更关注这事该怎么走出第一步。
无论未来多么美妙，眼下这里还是一望无际的荒地。没有两三年的时间，没有几千万甚至上亿的前期成本投入，根本看不到效果。再说开发商又不是做慈善的，肯定是有利可图才能下本。就算这里是他的家乡，他少赚一些，却不可能赔钱赚吆喝的。