开局败光八个亿(幻如空)

“如果这里只是学东边那三个县，变成京市cbd边的睡城，卖地盖高楼，夜晚和周末才有消费，对当地经济带动很有限，未来的税收和产业根本发展不起来。
所以我们一开始就要准备充足，手里弹药多，画的大饼足够新颖科学，有产业规划有高端人群的引入，给上面一定的信心和期待，就能在后续开发过程中占尽主动。
我建议是请国内外知名的策划公司，针对这地块及周边城镇做更细致的产业规划，实打实哪怕研究结论是在这里需要十几二十年才能把产业建设起来、发展起来，也一定要有真凭实据，看起来像那个样子。能说服上级不要急于求成，能耐着性子坚持政策倾斜。
然后是选一家境外知名的建筑设计事务所，做起步区的规划。
这个起步区本身就是一个异域风情的小镇，比照欧美那种卫星城的格局，方案图册中y文对比，引用国外案例。而一家高档的酒店只是小镇起步区里的一个项目而已。配套设施如医院、学校和居住区都是这一大片新城产业规划里先导区容纳人口涌入的地方。
居住区的售楼处并不是临建，而是大小区的活动中心，永久的规划展馆，小区商业以及会所一个大型综合体。这不仅是居住人群的配套服务设施，还是整个区域产业规划的展示场所。”
林若妍拿出现实世界城郊大盘新城那套营造手法，随便说几个点，就让在场这些人耳目一新，连声称赞。
林若妍在地图上画了一个大圈，中心就定在京市的核心一环，大圈的范围圈住了京市最北边国际机场以及未来的京市副中心核心地带。
她还另外画了个点，是大x区这里未来会拥有的超大国际机场。
他们这个xx新城起步区就在大圈内，十分靠近未来那座国际机场的位置，距离冀省未来的某经济特区也非常近便。
“我说的那批目标客户，必然是在城里已经有了非别墅的固定居所的人，再买房子无非是回老家置业将来养老，或者是考虑在山清水秀京市郊区周边买一套第二居所。
找交通方便的地方远离城市喧嚣，置一处别墅，古今中外并不稀奇。交通便利，周边环境好，没环境起码具备营造田园牧歌形态的基础。只要别墅足够便宜，质量又迎合了他们的心态，不是农家乐那种低端农民房形象，未来又眼见的可以有较高升值空间，他们为什么不在享受的同时，选择兼顾投资的产品呢？”
林若妍把她要建造的那种类别墅卖点随便拣出一两条举例，
“还记得我刚才说要从高速公路收费站之前就开口子的事情么？那不仅拉近了物理距离为居住者节省了一点点高速过路费用，也拉近了与京市生活圈的心理距离。
我们还可以找找门路，将临近省界的这片起步区内的住宅设置为与帝都一样的010开头的电话区域。让买了这里房子的业主与在京市生活基本没有两样。无非一脚油多开几公里，却可以完全区别于cbd东边那些高层廉价鸽子笼，体验有天有地的别墅生活。价格只是贵了那么一点点而已。
至于一套房子的价格么，现在百万元听起来很高，等着规划方案做出来，房子盖起来起码要再过一年。
我国经济处于快速上行期，大家的收入连年翻番，钱也对内贬值。也许几年后，京市内那种普通的高层刚需住宅一百万都买不到了，更别提1.0容积的稀缺别墅。
现在一百万买入，两三年就升值几十万并不是遥不可及的梦。而且在一年之后开盘的时候，我相信能拿得出首付二三十万的人，一定比今天更多。”
一年后，真的会那样么？放眼未来几年后，京市城里的高层楼房一百万都买不到了？
在场的人有些迟疑，不过这种在未来无论书里还是现实都会发生的事，林若妍当然是坚信的，表情眼神都是毋庸置疑。
接下来，她说道：“我想，如果王总和诸位前辈都觉得可以，我先试着做一块这样的类别墅区。新城整体的产业策划和起步区规划设计，境外知名咨询机构和设计事务所我出钱找。
这些漂亮图画没有几百万搞不出象样的成果，不过弄出来，能用的地方就多了。给上面汇报，将来售楼广告都是好用的宣传素材。
至于起步区内的首开区域，酒店的事情我不懂，其他比如别墅的样板组团以及售楼处这些我都略有些经验。”
林若妍讲了那么多，到现在终于可以把她熟悉的想要控制质量的内容提出来，看看这几位是个怎样的态度，给不给她做这些了。

上述提到的那些内容，林若妍大略估算了一下所需要投入的成本。
做产业规划和具体的规划设计，这些咨询设计费用她预算是一千万以内，她不是只做自己要弄的那一小片地，而是整个产业新城的规划，而且这不包括具体研发院墅产品和绘制样板组团施工图的钱。
现在的产业新城规划，只是相关报告上的几行字，并没有图文并茂，也没有任何详实的经济参考资料，用现实专业人士的眼光看就是太不专业太空泛，看起来随时都能被别的替代。
如果他们想要将这个xx产业新城真的一点点建造起来，十年甚至二十年的努力少不了，那么一开始的规划图景就要画出来，要让看到的人都充满希望，耳目一新心驰神往，才能朝着这样的目标努力。目前，只有境外一些机构才具备做相应产业研究和整体规划的能力。
国内可以做其他方面的创新设计，这块创新加上大小专业的施工图设计费用，她也给预留八百万。刚才她提出来1.0容积率的院墅，她自己可画不出来，只是记得一些大概的逻辑。
别墅最重要的院子要保留，私密性和入口要分开，每一户之间都有一些连接的墙体，这也是为了提前规避将来禁止开发独栋别墅的政策。这样的三五户房子都是连着的，但是并非那种每家每户格局一样前后门的联排别墅，每一户还要有不同的院落入户感受。远看像是一栋上千平米的大别墅，实际上则是几家一起住，达到了1.0的容积率。
这样的居住特色产品，也只能是国内的设计院在各种严苛的规范条件下才能够研发出来。国内的大设计院有这样的创新能力。
而起步区样板组团她定义为特色小镇，坚持要仿照境外的一些小镇异域风情，倒不是她自己喜欢或者崇洋媚外。
这个时代的思潮就是如此，如果是林若妍自己，她更想造四合院或者江南水乡苏州园林。但北方水景太贵，此时此地，更多来到京市打拼的新贵们向往的田园生活，在他们脑海中的概念更容易接受北美、法式、地中海、托斯卡纳之类的风格，他们平时很难去到那些境外的地方，杂志上看着照片非常美的小镇才更容易打动他们。
也许再过十年，国人才开始意识到中式传统建筑的美，优化出更多蕴含这样意境的新中式小镇，而现在，她还是要向世俗的审美低头，不能将自己喜欢的硬塞给客户。
在各种风格中，造价相对便宜，外观又很好看的当然是地中海风格了。在国外，人家原生的小镇也就是用大面积涂料，鲜明的颜色对比，红色的瓦顶加一些石材拼贴来造房子，形成了与国内的农民大院迥然不同的童话造型。
另外，北方地区大多数规划格局都是横平竖直棋盘型的，国外的小镇则是围绕某一建筑物或者某一广场呈现放射状展开，更自由浪漫，这种完全不同的格局，进而影响到的生活体验，是能满足客户对第二居所的幻想，提升新奇感，是住在城市内没有的体验。
要实现这些，需要在规划设计时间投入很多钱。这笔钱在场其他人肯定不愿意出，或者说他们不会觉得设计值那么多钱。
林若妍抢着自己来支付，是为了控制整体起步区风格质量。否则，以目前所在这家“温泉城堡”的审美水平造房子，哪怕户内真材实料堆砌卖精装，也不会吸引到她想要的那批客群了。
紧接着，就是买地和建设样板组团的钱。十万一亩那个说的是工业地，林若妍要用这里面的住宅地，因此价格也会高一些，目前谈一谈多买点大概是十五万一亩。未来她打算囤一千亩地，要花1.5个亿，地要一点点建设，这笔钱也要慢慢支付。近期她会在十月先买一百亩地，这也不过是一千五百万花销。
这一百亩地作为常规项目的样板组团实在太大，已经相当于她在cy区的豪宅项目体量了，不过对于目前xx新城的大规模，这个数量级却很小，只相当于起步区的居住样板组团。
按照1.0容积率建设的话，能盖6.66万平方米的住宅，一百平左右一套的类别墅能出600套，全都按照毛坯销售，一套只卖一百万，那就是六个亿的预期销售额。
由于这种类别墅本身就是低层住宅，建安成本远低于多高层住宅，所以按照她的经验预估，六万多平米的这种房子也就是六七千万的建安成本可以盖出毛坯状态。加上景观园林、市政设施的建造，以及买地、税费、设计均摊在这一百亩的那些成本，整体成本控制在两个亿以内是能做的。
一期样板组团，六个亿销售额预期和两个亿总成本之间那四个亿就是纯利润了。
这四个亿能让她续命四个月，而这只是第一个一百亩地的投入产出。随着这个项目日渐成熟，一千亩地越往后的价值越来越高，产品也可以升级变得高档，或者提升单价，让总售价逐渐提升。她估计自己在这个项目上怎么也能期待着有四十个亿左右的纯收入了。
这里说的都是纯收入，不是豪宅项目那种五十个亿的销售额预期。豪宅那边销售额还没有扣除前期的大量成本投入呢，到最后能落入口袋的也就是四十个亿。
总之，若是豪宅那边项目回款正常，她眼下也能顺利介入xx新城起步区的项目之中，她未来几年似乎都不用担心续命的问题了。
在场众人互相看了看，最终王民与大家交换了眼神，开口道：“林总不愧是京市做大事的，站得高看得远，比我们这些老家伙见识多。你说的那些都你来，你想要多少地？”
其实别的事情都是小钱，大头还是关于土地的划分。起步区好几百亩，林若妍若是要走太多，基本上囊括了所有住宅地，那别人能分的就只有别的。
比如老刘肯定还是盯着整个区域市政工程的，凌老六多半是想把起步区的所有房建工程都拿下。而王民，他现在只想做酒店，未来说不定看到房子利润高来钱快，也会照猫画虎。
她要做，就要给这些人都留好了空间，不能鸠占鹊巢，那样她这个后来者是玩不过这里的地头蛇的。
所以，林若妍说：“要不这样，我先推进产业规划，弄出样板组团的效果图。这样我们一起找上级汇报，听听人家领导的意思，能不能如此做。得到肯定之后，容许做创新的类别墅，好看又高端提升新城整体形象。我想了想，至少先弄一百亩地打个样。”
她没有现在就说要一千亩，就是还没见过上级领导，将来说不定那上面还有其他利益纠葛。不过让她拿出那些漂亮的图纸和雄心勃勃引入产业的计划，就需要先许给她一百亩地。这是她的底线，至少能有几亿的利润预期，她还是可以赌一把的。

第135章 国际知名度
林若妍提出的要求并不过分，而且以她在京市的背景，若来xx新城投资盖别墅，不说更深层面的运作，只单纯讲拿地盖房卖给京市人，县里的人肯定爱听，一百亩太少了，几百亩可能都会给。
所以王民觉得林若妍值得深交，见识高明，进退有度，不止懂得上面的意思，也明白在场他们这些人的顾虑，做事有章法，给大家都留了空间和余地。未来若是与林若妍一起合作，能做的事情很多，说不定不止起步区，未来这片xx新城真的能成。
经过这一番畅聊探讨，林若妍已经被王民众人奉为座上宾，中午王民做东在中餐厅的豪华包间请大家吃饭，林若妍也不扭捏，先说明自己酒量小，不过今天遇到各位能得到这个项目机会，也很高兴，敬酒三小杯之后，其他人也不逼她多喝，换了饮料。
林若妍本来就不喜欢喝酒，此前去这样的场合会带着冯强。今天冯强是去帮着联络影视项目未来宣发的事没能陪同，老展还要开车，就只能自己喝。这帮做工程出身的，不喝酒会觉得不尊重他们，喝了就是一家人了。
吃完午饭，林若妍对着图纸，让老展开着车子带她去地块上看了一圈。现场的确什么建筑都没有，也不是以前的村子，就是农田。
用王民的话说，这里拆迁很容易，农田补偿款也都便宜，县里就都给做好了。现在你看有庄稼，其实是详细规划还没批，地就先给村民种着，到时候不吝季节，只要咱们方案规划通过审批，立刻就能动工。
林若妍知道，这里面的立刻动工并不是立刻能盖别墅。
现在这些地还没有按照图纸上的道路框架切分好，道路据说也可以根据新版规划调整，配合整个起步区有一些变化。这都催着新的规划图纸能早点做出来。
林若妍不敢耽搁，返回市里就到了公司，找来设计部那些人开会，说了xx新城的事情。
赵星星在大学的时候跟着教授做过相关研究，一下子就意识到这个项目的前景非常好，就算近几年只是盖住宅，未来如果真能持续开发下去，新城肯定能出规模。国外的新城也是这样没有一两年就能成的，全都是十几二十年才逐渐发展起来。
林若妍让赵星星负责招标那些产业规划和设计公司，而后又问起了1.0院墅产品创新研发这个事情找谁做合适。
赵星星说：“乔教授这周都不在国内，他受邀去d国的几所建筑类大学交流访问了，这还是我帮忙介绍的。”
林若妍也想起来了，乔教授走的时候还和她讲过，问她到那边若是交流项目，能否用四合院这里的图纸和建成照片。
四合院刚建成时，林若妍的私人物品没有搬入之前，乔教授拍摄了不少照片，这本来是为了项目存盘，林若妍就说，若是能评奖这些资料乔教授拿去用也没问题，不过末了要把四合院民宿的广告打上，并且将她居住的这部分私人空间尽量做模糊处理。
原书乔教授有个国际获奖项目，好像就是什么传统民居改建，不光画图还建成投入使用了，难道真的是她家现在住的四合院么？
若真是，这波广告一定要打起来，让国外设计界也知道她这个四合院民宿的事情。于是她扭头叮嘱花萌萌，与乔教授保持联系，如果乔教授让提供现在民宿的简介，花萌萌一定积极配合。
赵星星就说：“研发创新我会问乔教授，以及以前我们合作过的设计单位。不过我觉得，既然是研发，大家就要拿出实力来真实比一把。不如邀请两三家都签个概念方案设计合同，他们交上成果，我们筛选了，再找最合适的单位继续方案和施工图设计。”
经过这几月磨合，赵星星已经很懂林总了，至少设计方面林总很舍得花钱，而且专业性和眼界高度丝毫不比科班出身的建筑师差，他们唯恐被林总挑出了什么问题，整个部门不止是平时工作一丝不苟，一有空闲就还组织专业学习。
眼界不够，那就多看书多看案例，综合性不强那就多看看施工图。还有老王专家在呢，她每天晚上规定的下班时间之后，都会开半小时到一小时的小课堂，给这些没有施工图经验的人科普一下本专业的诀窍，手把手教他们看施工图纸，怎么与搞施工的那些人斗智斗勇。
设计部这么搞，让工程部也坐不住了。你们这些画图的都来抢工程部的活怎么行？老焦立刻带上了工程部这些人每天巡视一个工地，豪宅项目、生物医药基地和国际学校，这些项目都处在不同的施工阶段，正好能现场教学，让年轻的工程师们亲眼看看房子建造的各种阶段，那些施工队的人都会有什么猫腻，该如何防范。
这会儿老焦也不提非要在豪宅那边驻场了。公司用车很方便，还给配司机，他想去哪里就去哪里。三个工地上都安插了他觉得值得培养的好苗子，那三个人得知公司给全额报销油费和修理费，自己的私家车就都开出来了。除了上下班，还能接上工程部巡场的人。
老焦这样的大行家三五不时就在工地上转一圈，搞得这些施工方都不敢松懈。给林氏地产干活不用自己垫资，工程进度款按时付到从无拖欠，这么好的甲方错过了那就亏大了。所以一个个都很认真不敢糊弄事，老焦带人过去每每都众星捧月一般，身心都得到了极大的满足。