开局败光八个亿(幻如空)

除了与郝河山说网页游戏怎么能进军海外的事情，林若妍其实并不想见到这位头发日渐稀薄的“程序猿”。那个身材逐渐胖圆的吴成豪也不是她的菜，爱美之心人皆有之，如果可能，她还是喜欢多看看公司里的“小鲜肉”的。
自家公司都是实干加苦干的人才，刚进公司的时候，人力部那边把关，这些男士们颜值都还说得过去，有几位身材高大的看着和南棒影星一样。但是一经投入工作，行军床使用率超高之后，南棒影星们也逐渐沦为了北棒民工那种不修边幅。
所以林若妍本着苦谁也不能苦自己的态度，为了调节心情，洗洗眼睛，就经常去老戴那边的影视公司看帅哥和美女了。
今天在老戴那里溜达，林若妍竟然遇到了方玥。方玥和老戴或者她的影视公司这里能有啥业务？

第196章 豪宅又一城
方玥为了宣传自己在南方的楼盘，打算找明星代言，也不用特别出名的那种，相对便宜就行。请得动魏煦这样的当然更好，或者是其他不太出名形象好的女明星也无所谓，没黑料，上过电视剧和综艺的有一定表演功底的就行。
这个时候电视广告还是很有影响力的，方玥主打的刚需刚改人群，二三十岁小年轻，追星的不少。就算不追星，也在闲暇时间看综艺或者电视剧。老成持重那种演员卖保健品推荐学习机，而年轻明星代言楼盘，就属于时尚引流。
方玥来找老戴，还是因为林若妍是老戴的老板了，她打算攀关系谈折扣。没想到林若妍正好也在，那就让负责宣传的下属和老戴具体谈业务，她与林若妍在私密的会客室里谈起了别的。
她想要广告费的优惠，自然也要拿出自己的诚意。
林若妍看方玥这个样子就知道说不定又来项目消息了，笑脸相迎，几句就聊到了点子上。
原来方玥在沪市的朋友介绍了一个项目，就在虹桥机场那边西郊宾馆边上。那边离着沪市核心区还是有点距离的，不过虹桥机场是国际机场，西郊宾馆是常年接待外宾的知名场所。
那块地与西郊宾馆一路之隔，只有不到5万平米的占地，建筑规模3万出头。
用方玥的话说，地段非常好，就是面积小，而且还有15米的限高。虽然容积率要求不高吧，但是总建筑规模也太小了。
还有一个问题，这是二手地，原本97年那会儿就已经有主了，捂着没开发，中间出了一些问题。后来这家公司打算卖地，要将资金投入到沪市更好的地段比如城里，做规模更大的高端住宅。
那家房企的负责人与方玥私交不错，做高端高层住宅也有路子，拉方玥看的就是市里盖高层高档住宅的地，顺嘴提了一句这块比较小的地要出手。
方玥当时没有回绝，也不好意思说这地又小又贵，还离市区那么远。回到京市一想，这位置已经比林若妍拿的那个京市四环外cy区豪宅地块好多了，起码距离机场近，还有西郊宾馆这种特殊“配套”，说不定能做豪宅呢？
毕竟楼面地价过一万了，买地就要花三个亿。沪市目前的房子均价才三五千，别墅贵点，也就是一万出头。这块地转手楼面地价就一万起步，只能盖豪宅才有可能不亏。
在方玥的概念中，国内能称为豪宅的只有林若妍做过的那个项目，以及其他大别墅。可是沪市顶尖的别墅一套也就是两三千万，单价三四万每平米不可能更贵了。而这块地，天天头顶过飞机，离山清水秀私密好的地段还是有差距的。
林若妍听方玥这么一说，就有点动心了。
西郊宾馆在原书中提到过。魏煦当影帝之后，接片就在那附近取景，路过了一片豪宅区。那里每栋别墅都在一座岛上，听说04年开盘的时候一栋别墅就卖一个多亿，两年就卖光了。项目好像一共就18栋别墅。
难道，魏煦看到的，就是这块地盖成之后的样子了？
三万多平米，扣除会所和物业配套用房一两万平米，那18栋别墅，每栋面积就要一两千平米了，光是看这种面积和单栋单岛的格局，就配得上亿元豪宅的名头。
那么，还是接触了解一下吧。
林若妍当下与方玥约好了飞沪市，和原地主当面聊一下。
原地主急用钱，不想买地的人慢慢筹措付款，最好能签完协议就见到一半以上的现钱，其他手续慢慢交。毕竟那边他也瞄上了即将开拍的地块，资金不充足的话就有可能拿不到自己心仪的地块。
林若妍账上当然是有钱的，可是三个亿马上拿，一个月花超两个亿，相当于明晃晃缩短了自己的命。她谈了几轮，将第一波付款改为八千万，月头月尾凑一凑。其余的款项分几个月给到原地主，三个亿均摊到四五个月，付款压力就不算大了。
地拿到手的时候已经是七月了，又快到暑假了，林若妍想着带娃去玩，就要提前把豪宅项目的基调定好了，才能做甩手掌柜。
于是她拉着赵星星一起飞到了杭城，与吕干及那边的一套班子交待她认为的重点事项。
林若妍在杭城办公室的会议室内坐定，召集干将一起，说出了自己对沪市豪宅项目的定位。
“要做成国内最顶级的豪宅，明年开盘时均价6万起步。”林若妍直截了当提。
已经卖过均价5万的豪宅的吕干，以及京市过来的那些销售眼睛都不眨，认真记录林总的要求。虽然这个时候大多数沪市豪宅还是3万每平米，林总说6万就一定能卖6万。
“就都做成别墅，毕竟限高15米。”林若妍按照自己对原书关于这个项目的描写，原封不动说出来。
这个也能理解，占地才不到5万平米，地上建筑面积3万刚出头，去掉那个零头做会所，其余3万平米销售面积，都改成别墅，容积率也支持。
紧接着林若妍就要说自己最炸裂的要求了：“就每套卖1个亿起步吧。”
什么？吕干还以为自己幻听了，手里的笔差点没掰断，大着胆子颤声问道：“林总，您说单，单，单套的售价是多少钱？”
林若妍淡定道：“最起码一个亿，我们买地就花了三个亿呢。”
房子卖2000万，客户已经是顶层了，虽然沪市是个全国知名甚至全球知名的大城市吧，但是，一套别墅1个亿，这就离谱。当地现有的高端别墅也才卖到三四千万每套，还很滞销。
赵星星低头不语，不过脑子飞转。均价6万以上，那1个多亿一套的别墅，面积就是2000平米左右了？这比常规大别墅大四五倍啊，这，这也太大了吧？那相当于海外一个城堡或者一座庄园的面积了。
林若妍继续说：“销售面积控制在3万平米左右，会所结合地下一起设计，肯定也要一万平米的使用面积，这个尽量少占用地上可售面积。另外赵总监，你算一下，这个项目大概能出多少套房子？”
赵星星先一步已经在盘算这个事情，立刻回答：“林总，大概能出20套左右。”
林若妍点点头：“所以，一套一个亿还是有点便宜了，那就一套1.5个亿，照着十八到二十套来估算，销售额预期30个亿。吕总，你敢做么？这总销售额，比咱们第一个豪宅项目少了20个亿呢，不算难吧？按照咱们盖豪宅高层的成本加个系数，扣除七个亿左右建造成本，咱们这个项目赚二十几个亿，大家有信心么？”

第197章 打破思维定势
如果以前没有任何积累，林若妍上来就说赚二十几个亿，肯定没人会相信。
不过此前10万平米的豪宅的销售额55个亿，在场好几个销售都是亲身经历的。那个项目其实成本也挺高，不过利润更高。所以林总问，一个3万平米的项目赚二十几个亿，大家有没有信心？
当然有！
可是别墅啊，超级巨大城堡一样的别墅，除了去过境外考察的那几个老员工，其他人还真没有亲眼见过，连照片都没看过，完全无法想象。
“赵总监、老吕，咱们一起去欧洲看过的那些古城堡，你们还有印象吧？”林若妍提了一句，“我记得做成了一个培训资料，回头给分公司的人先科普一下，然后组织大家抓紧去一趟欧洲，重点看看这些原汁原味的庄园。”
赵星星顿时来了兴致。不止是去年去欧洲考察，后来她参加那个国际设计大奖颁奖的时候，也是在某个古堡举行的。她仔细回忆了当时的感受，缓缓描述出了她认为的能价值一个亿起步的产品应该是什么样子。
“就像欧洲那种一栋2000平米左右的大城堡，你同时可以拥有巨大的私家花园，七八个不同用途的客厅，十几个带独立卫浴的卧室套房。家庭影院娱乐室、室内温水泳池、熏香spa、健身房、雪茄吧、红酒仓库，以及能至少放下10辆宽体豪车的地上和地上车库……”
随着赵星星的描述，吕干和各部门的人飞快记录着，光是语言的单纯描述就已经让他们激动不已了。
林若妍又补充说道：“花园面积要足够大，而且用地条件允许的话，每家都做成一座岛，让水系环绕，开车走地面下，地面上家家独岛庄园。建筑风格么，还是就用欧陆风，那种有现成的原汁原味的城堡参考。”
吕干迎合道：“对对，欧陆风非常好，咱们京市豪宅的外立面全干挂石材，由境外建筑师原汁原味复刻欧陆风，客户就特别认，尤其海外那些有钱人，骨子里还都是比较崇尚那种古典美。
咱们这个项目照这个路子弄成大庄园，所有建筑石材与f国卢浮宫、凡尔赛宫和b黎圣母院都一样的就行，好像那些石头都是从阿尔卑斯山开采的，贵且好看。室内装修用料上也丝毫不含糊，继续都是名贵丝绸、纯手工刺绣，世间无二的纯手工纯铜大门。
另外稀有树木品种也一定要引入进来，沪市比京市绿化更好搞，很多植物都能种活，水系也能搞起来了。讲风水那些人，肯定喜欢绿水环绕自家独岛这个创意。”
“对，风水很重要，等规划图出来就去香江请大师，认真看，哪里不行就改。设计单位还邀请境外知名的，尤其室内装修和园林景观。国内找沪市最好的建筑设计院接施工图。”林若妍说到这里一顿，“至于建筑策划咨询，这个还真能省一下了。”
赵星星也觉得，策划定位他们已经讨论出来，真正要做的就是从建筑方案开始下功夫。复刻国外那些城堡肯定不是简单仿超。毕竟那些古堡好多都是上百年历史，并不适合现代人的居住生活模式。所以要结合现代豪门的那些需求，至少室内格局方面都要做充分的设计。
外观要有欧洲城堡和庄园的范儿，内里却要融入现代生活那种需求，没有类似居住体验的人很可能连想都想不出来。
“还有，沪市的冬天很冷，咱们这个别墅除了烧柴的壁炉之外，最好能有正常的一套供暖系统，比如搞成地板辐射供暖，别出现露在明面上的暖气片，地下室车库和阁楼都必须有供暖。人家车子就好几百万一辆的，不能受冻。”
赵星星和设计部众人奋笔疾书记下了这些小细节。
这个时候营销部的一个新人有点担心道：“可是，每栋房子都过亿，哪里找那么多有钱人？”
这位是跟着吕干卖过两千万一套的城市豪宅的，家底过亿的老板已经不多了，能随便拿一个亿在沪市买房子的人究竟有几个？毕竟京市才是首都，沪市，这也不是首都，有钱人会认这个地方么？
“我们的目标客群一定不能局限在全国，一定是世界性的。在国外，沪市比京市有名多了。一个多亿一套房，你觉得你住在里面，应该会在意邻居都是谁吧？反正我有钱能买，也不敢住这种地方。”林若妍感慨，
“这又是一个更顶级的圈层了。你们营销部要考虑的都是世界五百强企业的实控人、或者什么欧洲小国、资源型国家那些王储、王子之类的。还有早年间下南洋的华裔，那个时候沪市是远东的金融核心。”
吕干这个时候也冷静下来了：“如果只是20套左右，数量稀少，还真有可能的。控制好圈层，我们不打广告，就只是打飞机去当面拜访，拿楼书给人家讲。世界五百强，f布斯排行榜，咱们从这上面找人找关系。还有，看房缴纳保证金，不光要验资，要能直接打款到监管账户上的，这样他们流动资金肯定更多。看房保证金就按照售价的十分之一来设计，比如一千万起步。”
林若妍微笑点头，看来吕干的营销思路已经打开了，她继续启发：“从航空公司找常年坐头等舱出行度假的人，另外暂时不要考虑明星。”
这个时候大家又有点不懂了，一个小伙子问：“为什么呢？听说发达国家那些体育明星、娱乐明星收入都非常高。他们如果愿意买，难道我们还能不卖？”
这其实牵扯到了欧洲血统贵族鄙视链。在现实世界里，斯罗那种年入过亿的知名球星，想让自己的孩子就读y国的贵族学校，结果被拒了。他的收入足够给好几个孩子交学费，也支撑得起豪门应酬，但是仍然被拒绝，人家正统的老牌贵族学校给了解释，就是嫌弃斯罗是平民出身。
老牌欧洲资本主义国家很注重血统。你家祖上没个皇室亲封的贵族头衔，想上贵族学校是没有门的。体育明星、娱乐明星，再有钱，也只是表演给贵族们找乐子看的，骨子里三六九等被那些人分得很清楚。
林若妍稍微讲了一下，真正几代积累起来的顶级豪门，住得起一个亿以上那种庄园的这帮人的心态。除了上述血统鄙视链之外，他们还要求邻居也和他们身份一样，富贵钱权都齐的才行。没有出身光有钱的暴发户，人家肯定不接受，来一户破坏了圈层，很可能导致一大票人就不会考虑这个项目。
吕干将这个原则也记录下来，往后再筛查目标客群的时候，就更有方向性了。

第198章 专业炒房团
解决完这些事情，林若妍本来是要去周遭城市旅游，不，考察相关市场情况的。
没想到那位崔轩又带了妻子过来拜访，顺便请她参加一个富太太聚会。地点就在杭城，林若妍开的那个精品酒店。
原来是因着吕干当初请崔轩夫妻两个到余杭的精品酒店参观过，本来就是南方人的夫妇两人当然是喜欢这种古色古香的酒店，后来他们就呼朋唤友来住。
崔轩的妻子是温城人，她娘家那边做生意的多，天南海北闯荡，便是职业家庭主妇了也都很有见识，老公赚钱，太太们也不是败家花，而是用钱各种投资谋利。
比如说，前几年炒地皮，这几年发现一线城市的房价有见涨的趋势，就投入到了新的炒房事业中。
不过这会儿国内都是期房，房子能不能盖出来，建筑质量如何，未来升值潜力有多少，其实风险还很高的。于是太太炒房团想入手一个项目之前，都会找关系打听内幕。
她们前段时间听说过京市cy区的城市豪宅，一开始并不太看好，毕竟总价太高了，大家合伙买一套，将来能否卖出去？没想到一犹豫，连五百万的房号都抢不到了，错失良机，现在入场房子已经清盘了。
后来这帮人就辗转又去找了沪市的一些高档房子看，听闻林若妍亲临杭城，她们赶紧包了林总开的酒店，在这里搞活动，希望林总给她们指点明路。
就比如林总在宜城的项目，不是还有住宅和写字楼么？那个若是能入手，一年左右出，是否有赚头？
再过几年，政策收紧，许多住宅项目没有当地户籍想买多套那是不可能了，所以专业炒房团基本都是这几年活跃期。
林若妍也想借她们的手出货，不过不是宜城那边的项目。那边涨幅还是有限，冀省xx新城其实她更有信心。
毕竟xx新城样板组团要一炮而红，光靠自然来的客人，慢慢积累是达不到效果的，要用营销的手段，借助一些外力造势。
坐在自家的精品酒店vip接待室，与这些穿金带银的富太太们聊了一会儿，林若妍就将话题引入到大家关心的点：“宜城那边大家如果感兴趣，欢迎去，不过未来升值的潜力肯定没有沪市这种一线城市那么大。
我在京市边上，冀省xx新城，即将推出创新型的院墅样板组团，你们可以理解为连在一起的独栋，总之呢，这种房子低总价，未来也针对的是一线京市的新贵，是相对有潜力的，升值快，不愁卖。”
就有人好奇道：“别墅再低的总价，那也要二三百万一套吧？”
林若妍笑了：“我这个是请了大师秘密研发的产品，一百平米的小别墅，每家都有院子有天有地，外国的小镇规划。离京市二环开车三十公里以内，这位置已经相当好了。一套别墅一百万，未来整个大盘一百万建面，是环京的产业新城。”