开局败光八个亿(幻如空)

国内从南到北气候差异很大。在南方湿热地区，造住宅并不在乎朝向，却很注重通风。天井大塔楼，房间内可以不是太阳光直射，却一定要能开窗后达成自然通风的效果。
那样的大塔楼设计，正是千禧年前后国内比较流行的款。北方是尽量减少外墙，做成方方正正南北通透的。南方则是造型更夸张奔放一些，注重通风和遮阳。尤其在粤省那边，有很多高层住宅是借鉴了香江和狮城的做法，小巧精致，人为关怀浓郁。
这样的楼通常一层六到八户，每家三四个卧室，有不封闭的晒台，各种自然通风。窗户是很注意遮阳防雨的，留了带排水和洗手池的大阳台。公共走廊可以不封闭不安装窗子，楼道宽阔一些，多几部个头大的电梯，这就很适合当地人的家庭居住需求。
当地经常是一个妇女带好几个孩子申请政府发放的这类免费社会住房。这些孩子们的父亲很可能都不是一位，也并不与母子住在一起。没办法，当地开放的很，未婚先孕和离婚率都居高不下，生育率比发达国家高多了，为了照顾这些多子女单亲家庭，政策会有一定的倾斜，让人口多的家庭更容易申请社会住房。
所以与国内搞一两个卧室这种小户型的格局不同，当地要考虑多卧室、大厨房，最好能放得下双洗手盆，卫生间干湿分离多人使用都可以那种。且一开始，户内的装修都要到位，绝对不能是毛坯房交付。因为当地装修水平档次和效率，简直是各种坑。
这个总结起来就是针对当地的家庭结构和社会住房的真实需求设计产品，才能真的好。
至于标准化，国内有太多经验了，批量生产大塔楼，规模有了，所有成本都能降下来。就是听说当地基本上没有特别合适的建材配套产业，国内大企业过去修桥铺路各种都是从国内船运，当地沙子石头还有，可是水泥生产跟不上，其他大型预制建材工业也停滞在几十年前，产能十分落后。
若是要造大高层，相应下游企业都要先跟过来，或者要紧密对接船运。从国内到这里船运周期四十五天左右，集装箱发货过来，空箱回运肯定不行，就还是要考虑当地有产出，或者当地产品在回去的沿途能销售掉，才不会跑空。
这其实牵扯到了当地有什么产品能出口，石油矿物都有特种船只运输，其他半成品，加工品那些有啥能用大集装箱运输的么？没有的话，是不是当地设厂更划算呢？
林若妍脑子里想着一堆问题，都需要自己去逐一调查。好在陆薇的语言功底不错，也在特殊战线做过，搜集情报的手段一流。林若妍有很多不能公开调查的信息，陆薇总有管道能搞到靠谱消息。两人黑白两道的消息凑一凑，很多疑惑就能迎刃而解了。
花萌萌和陈俊这几天也没闲着，专门考察了当地的酒店业。
以前这里是欧美发达国家的度假后花园，毕竟气候条件好，离着北美也近，旅游业曾经很发达，沿海几个城市几十年前就兴建了不少设计精良的酒店。只是最近十来年，这些酒店的经营越来越不行了。
在现任总统上台，和m国闹掰之后，欧美来这里旅游的人越来越少。反而是相应合作的那些国家以及南美有钱人游客不断进入，做生意的多，酒店也要从休闲为主往商务型逐渐转变。
酒店正经奢华大套房空的多，简单实用自带灶具和洗衣机的酒店公寓租赁火爆。
当地有不少以前兴建的空置高档公寓甚至烂尾楼，这些楼原本的开发商逃到国外了，产权收归国有，其实是有一些机会升级适应当下的租赁需求的。
花萌萌和陈俊把他们的想法带回来，告知林若妍，若是收购或者整租一栋老公寓，进行改造，装修成针对国人的短租公寓，方便商旅来往办事，下面再搞个中式大食堂，其实效益会不错。
林若妍一听，这不就是国内那种长租公寓的雏形么？
在书中时代再过十年，这种老楼改造的长租公寓会火爆一时，提供类似酒店公寓的服务，还要设置一些社交空间，健身房咖啡馆，大食堂，主打年轻时尚，快节奏生活方便，供应给在家乡之外大城市打工的人。
在海外搞这种或许是一个思路，但是玻瓦国的稳定会持续多久呢？原书这里有十年黄金期，而后那位总统去世，社会环境和金融环境就会动荡。
在国外搞这个，还不如早点开始在国内试点。
林若妍此时并不着急否定花萌萌他们的思路，只是点了一下让他们往更高层面看问题，研究一个生意能不能做，要做长久还是短期盈利，通过什么条件来判断。
这两人年轻充满朝气，不过对海外的了解还是太浅了。花萌萌或许好一些，她有语言优势，能翻墙去境外的论坛看大当地人的真实想法，陈俊却更保守一些，以前觉得国外好，现在觉得国内经济大有可为，不必在国外牵扯太多精力。
林若妍想让他们自己发现，这世上不是所有国家都像我国那样能有长期稳定的发展时机，一旦发生了不可控因素，当地政局和经济哪一样有问题了，生意就都难做，以前再赚很可能终究一场空，要舍财保命才可能全身而退。
林若妍亲自来当地考察，是为了抓紧搞短期内就能见成效的生意，其他的更长远的她只能计划，却未必有机会实现了。
林若妍这一次来，跟着袁总，见到了要做房建项目的那个省的一些高层领导。不过为了拿稳合同，袁总介绍林若妍一行人，也都是按照大国企的相应分支公司来介绍的。当地人更信任大国企，尤其社会住房这样关系社会民生的项目上，更是要找有保障的团队兜底。
林若妍一切听从袁总的安排，并不会随便冒头，先把当地的关键人物身份和其掌控的事情都搞清楚，将来真正做项目，自然要安排专业人员投其所好对接。
她很清楚，海外的项目不会像在国内那么顺利，她这才第一次来，能见到管理部门的人已经是收获不小。接下来袁总那边要什么东西，都不是空口白牙说的。她要给出的规划设计方案，新市镇建设计划，大概的投资和她要的回报，所有这些都可能要等回国后详谈。

第210章 接触施工企业
务虚的会议开完，林若妍又在这个省周边考察了几个当地建材厂，以及大宗建材批发集散地。更加确定这些地方的材料水平和生产效率不太能满足国内那种施工速度。
所以将来若是从袁总的大合同中分包房建项目，她要多加点工期，成本自然也会因为当地设厂或者船运过来有一定的提高，每平米建造成本比国内经适房要贵一倍不止。
再有，一心为民的政府，花钱买房子求的就是民心，在玻瓦国具象为选票。这里造房子控制成本肯定是要的，但质量水平必须有保障，让当地人拎包住进来。
指望当地人施工，又贵又慢，技术和施工设备也跟不上，基本没戏。要造高层住宅，还要依赖国内的施工队。
林若妍通过刘老板了解到当地已经有了我国“出海”的施工企业。什么铁总、新建设团和南外建这样的，这些成熟的施工队，大到路桥小到别墅什么都做过，而且不止是南美，在非洲也做过项目，是常年奋斗在海外的铁军。
这三家企业，林若妍这一次肯定要专门拜访。
这三家都在玻瓦国首都有项目，负责人在市里或租或买了公寓，不过平时基本都在项目营地住着，方便就近决策，营地内也相对安全。
她找了关系约好了人，先去的就是铁总那边。
铁总的负责人是个戴眼镜的中年人，与皮肤晒得黝黑的干工程出身的人一比，显得满是书卷气。
一聊才知道，这位是财务出身，后来带了一支队伍专门做海外的项目。他在工程技术方面基本依赖团队，而自己更擅长就是怎么倒腾钱和搞关系。也是他最早弄出来怎么让打前站的同志们有活钱用。
否则事事打报告申请钱款，搞关系那么多不能有发票的事，不能让出来海外的人自己垫钱。他在这里就是财神，稳住军心。
人家愿意跟林若妍聊，明说了他们更在乎袁总那边的大基建。你开荒种地搞新市镇，道路和管线总要有人做吧？铁总这边技术一流，穿山开隧道，遇河架大桥，独特优势其他的施工企业比不了。
林若妍后来去了别家营地，也发现铁总这边的营地规模最大，本身就有不少国内的技术工人在。
新建设团那边的优势在于做公建，他们直接说了，第一个项目是给现在的总统建造培训学校，是保密项目。至今他们拿到的所有图纸都是用完就销毁的，涉密项目他们在行，民宅肯定也会造，有利润当然没问题。
林若妍最后去的是南外建。
这虽然是挂着大国企的招牌，实际肯定与国内已经没有太多的管理关系了，按时交上利润，基本是“封疆”一方那种管理模式。
听说这里的队伍以前规模不大，却来的最早，是给恩州人以及侨胞做了不少小住宅或者商店装修什么的。人家不在乎活大活小，有生意就做，而且他们的优势是与当地施工方面的人才有长期稳定的合作。
他们这里后勤人员一水儿的都是会讲国语的当地人。这说明是合作久了，人家普通日常简单会话都学会了。
林若妍不信，还专门和一个做饭的当地大妈聊了几句，大妈能听懂普通话，就是一张嘴都是南外建老板的那种方言口音。
大妈也很委屈：“当初我以为自己学的是正宗普通话，去你们国内旅游，还打算炫耀一下呢。结果你们那里居然有那么多种方言？我只会说不会写，勉强能认识几个字，自己说的好多人还听不懂，最后只能找了翻译。回国后报了正规培训，学了一下普通话。你听我现在说话，是不是容易懂了？”
林若妍其实也是只能听懂七成吧，这还是人家花钱报培训努力练习后的，可见方言的感染力，她就不打击人家了。
当地人学习国语的热情还是工资高，海外来的许多企业，只有国人开办的真正讲平等，干活不仅能拿到钱，还能学到真技术。
就比如这位厨房大妈，她现在已经学会了湘菜，常年在厨房做事，临期食品或者当日吃不完的饭菜她都能带回家，可以养活家里好几口人，同时还有工资收入。等过几年，她还想让大女儿也来上班，做个前台接待之类的职位，多懂一门外语就是吃香。
南外建的人也介绍经验。他们开办企业，做当地工程，用工比例这方面的处理有独家秘诀，增加了许多看起来不太正式的“正式编制”岗位。
比如正常国内施工企业，可能需要不了那么多后勤和小工，这里就招聘一水的后勤人员，优先女性，尤其是那种单亲家庭，还给她们提供各种帮扶，就比如营地里居然有托幼所。
这些单亲家庭的妈妈们来工地打工，什么安全“监督”、打扫帮厨这都是很重要的岗位，女性更细心。而她们的年幼子女不能丢在家里没人管，来工地这里，企业给统一免费照顾。照顾就要用人啊，于是这就解决了很多当地人的岗位编制问题。
所以在营地里溜达着很多当地人，大部分就是这样的“后勤”人员。女职工大部分就“内部消化”了。女工本来就比男工便宜，这还带动了当地的女工就业率，是当地管理者能出的政绩。
还有一些想认真学技术的工人，无论男女，自然可以从小工往专业工人转换。不认真的学不会的，就继续做力气活，干一两周觉得累，都不用他们给开除，许多安全“监督员”盯着看呢，每周评比，优胜劣汰直接扣钱，人家自己就不来了。反正小工有很强的替换性。
如此一来，只要合同规定好国内和当地人用工比例，南外建这里总是能解决这个问题。他们可以找到当地最优秀的工人，也能管的住这些工人，提升他们的工作效率。
南外建这边的负责人也是姓刘的，与刘老板还是老乡，说话口音近似。不过刘总是学电工出身的老工程人了，头发斑白，自称大半辈子都在工地上混，海外也闯荡了十来年。他再有两三年就想退休回国了。
刘总敏锐发现了林若妍只想做短期项目，那么他这里能提供的施工服务其实更合适。而且刘总想着回国后也要找个更舒服的退休“返聘”工作，去林若妍这样的房产私企当顾问岂不是正好呢？

第211章 利润从哪里来
刘总有了自己的计划，看林若妍的眼神越发和善，对林若妍的项目自然很上心。在言谈间委婉表达出了自己对未来的期许，因此也很愿意在目前玻瓦国的项目上能达成合作，为了表达诚意，他的报价比另外两家施工企业低了不少。
林若妍听话听音，自然猜到了刘总铺后路的打算，她虽然已经有老焦这样的大拿，不过她的项目未来也是遍布国内多地，能有刘总这样的高手加盟，肯定是好的。
那么就在这边项目上合作一把，试试双方的实力和诚意。
施工队初步就定南外建了。设计单位，林若妍还要回去和京市的大设计院聊一下。
现在国内地产行情火爆，一般设计人员不会想出国做项目，很多国企大院的海外项目，都是援助不发达地区，比如非洲和中亚一些穷地方，哪怕补贴高，但是气候恶劣，还有战乱等生命威胁，回应者都是为了提干才会当任务去做，赔钱赚吆喝。
林若妍这边接的不是援建，而是商业化很强的成套项目中的一环。这比援建项目的设计费高多了，南美这边的工作条件也比非洲好。她要优选国企设计院做过海外项目的专家来。
大国企的员工比私企觉悟高，技术能力也强，开辟出海外战线是迎合国家大战略，提前布局说不定能行。一家谈不拢，就多找几家，总有愿意去海外尝鲜的。
从现实世界来的林若妍知道，国内的房产市场不会一直火爆，住宅设计费几十年不涨价，地产甲方的要求却与日俱增。如果一直做国内市场，效益会越来越低，内卷越来越严重。大院设计费三十块一平米，私企八块就敢接，比低价拼不过，那就要想其他的路子开拓市场。
这些道理，她相信大设计院的领导应该能明白。
林若妍一定拉上设计院而不是自己的设计部做海外项目，就是想尽量节省自己的人力。
按照原书剧情，玻瓦国的黄金发展期也就是现任总统在世时这十年左右，她的房建项目争取两三年内搞定，收回投资，不求盈利多大，十几个亿进出做平也可以为她本人续命。
更何况，根据她走访调查，做房建还真有得赚。当地石油等资源便宜，用未来产出的资源评估抵押贷款，我国借钱给他们，他们用借款购买我们的服务，最终就用资源来还。
这就让玻瓦国并不需要太多外汇，花起借款也不过是银行走账的资料而已，感觉不明显。房建从设计到施工，我们的项目要价比欧美便宜，还足够快，两三年平地造新城见成效，基建狂魔不是白叫的，当地当然愿意花大价钱购买。
这世上什么最贵，除了人才就是时间了。用他们那比矿泉水还便宜的石油换金钱，用钱换时间，那肯定划算。等欧美那些半年才能做完设计，五六年才能盖出一栋楼的速度，大选早就过去了。
至于房建的利润呢，当地只要给好了地，平地建新城总包工程交钥匙，每平米报价当然好几千块钱，实际成本两千以内就能控制。这中间差价就是房企的利润。
而且当地签署合同，惯例的首付款就是百分之三十。说白了，如果报价八千块做一百万平米的房建，实际成本通过用国内工人和国内建材大幅压缩，两千多能做下来，合同一签第一笔付款到账，这个项目的成本就已经全都覆盖了。
接下来后续的付款全都是利润，一平米建筑面积赚五千，盖的都是标准化程度极高的普通住宅，利用汇率差倒腾，相当于国内售价八千元的商品房利润。书中时代放眼国内，一线大城市像此类质量的普通住宅也就是三四千一平米的售价，还要自己想办法销售呢。玻瓦国这边包销，当地政府买单，盖完通过验收，就能拿最后一笔钱走人，实在是省时省力。
林若妍为什么一上来就用一百万建筑面积来衡量这个项目呢，其实当地并没有给她明确的用地大小和建筑规模，她是把冀省xx新城的那套东西拿过来方便忽悠。