开局败光八个亿(幻如空)

林若妍如果是自己去打听，那要接触到市里靠谱的领导才行。这下省了时间，通过魏煦就搞清楚了。
按照现实世界里造新城的经验，行政部门不搬，新区就一时半刻不太能发展很快，顶多是一堆新住宅盖起来，人们住过去，也可能回老城区上班。
如果工厂能先搬过去，或许也能带动新区经济。但是老城区就荒废了么？
宜城的老城区里是工厂和居住区鳞次栉比的模式。所谓厂城一体，出了小区就能到隔壁工厂上班。城市尺度小，道路还是百年前马车并行那种宽度，购物休闲的生活圈子也都是步行可达。
如果在新区建设新工厂，那么工厂里这些员工肯定也要满足居住和生活的方方面面。现在新区那边全是田，工人们住城里，跑新区上班肯定不如全都在老城里方便。新住宅好盖，新区商业却需要慢慢养。
因此新区除了建设工厂，还要将生活配套都建出来，医院、学校和商业全都启动。哪怕这些配套同步都建好了，也有人去新区经营了，工厂的职工适应新区的生活也需要时间。
更何况大多数情况是新区住宅能售罄，其他的包括住宅底层商铺却迟迟不开张。毕竟去住的人少，店铺开了不赚钱，医院学校是空架子，没人气，住的人不方便就不去住，没人当然没有消费，于是成为了怪圈。
还有一个关注点，也可能是当地最头痛的问题。
魏煦说道：“我最近听市里几位领导私下聊天，老城区的厂子搬走了之后，留下的这些旧厂房该怎么办。这其实也是他们内部一直研讨不出结果的问题点。老厂区危房直接拆平，变成居住或商业用地再卖出去，这是一个办法。但是老城区内还有一些历史文化建筑，好看又坚固的厂房，那些也当危房拆掉么？”
林若妍摊开了城市地图，看到老城区有大片旧厂区，已经在繁华的城市核心，地价肯定比新区高的多。按照城市整体大规划，旧厂区所在的地方未来可能要建设成商业区和住宅区。
等工厂拆迁，土地平整放出来卖，挂牌的地价也肯定比新区高。当地管理者为了地价卖更高，大概会找几家一起竞拍。
这些城市核心区的熟地的价值是不是更高？这些旧厂区内值得保留的历史建筑都保留下来，能否作为她设想中的城市综合体试验田呢？
不过她资金有限，一个月花一个亿，未来几个月还有很多项目都在推荐，她顶多再加一个项目。若是选择了老城区，新区那边就肯定不会投了。

第156章 炒地皮隐忧
“林总提的那家工厂据说也盯着原本自家的旧工厂地皮，想要找开发商合作。”魏煦提了一句。
乔教授那边没有这个消息，林若妍相信不会是乔教授隐瞒，大概是与乔教授接触的人另有私心吧，看来这家工厂的想法还挺多。
竞价拍地，参与的人越少实力越弱，工厂这边能稳拿地皮的机会也就越高了。
所以乔教授被忽悠着去设计新区那边的标志酒店和高档住宅小区，可能就是为了追求设计质量，用知名建筑师标签和漂亮效果图去迎合上面的心意，甚至会为了讨好领导，设计图纸一改再改还不一定能拿到设计费。
知道设计价值并认可这种价值的专业甲方都少，更何况是工厂企业这样不专业的团队。万一事态如此发展，乔教授很可能浪费了精力也最终出不来什么真实的设计作品。大概率可能项目只需要有漂亮的图纸，什么时候盖，是不是按照图纸盖都难说。
工厂这里还要借势与相关部门博弈，以便将老城区的地落实下来。牺牲一个建筑师去迎合上意，工厂这边损失的也就是设计费，甚至设计费也会以项目没能达到领导要求而拖着不给，这多划算？
以上推测若是真的，那么从当地人的想法看，新区还远，老城区才是大有可为价值更高的。
林若妍这样一想就更加坚定了不选新区，要在老城区做文章的念头了。并且她会尽快将自己调查出的信息告知乔教授，让他自己判断要不要接这种项目的设计工作。
魏煦看了看表，他晚上还有饭局，现在就要准备了，心中不舍与林若妍独处的时间，却还是礼貌告辞。
林若妍满脑子都是项目的事，想着要不要参与老城区土地竞拍，丝毫没有挽留的意思，开门送人走。
这又让魏煦感受到了一种无法用语言形容的挫败。或许，林总真的只当他是普通朋友？
林若妍若是听到了这句心声，大概会更惭愧，因为她就当魏煦是工具人啊。此时魏煦和她聊天都不收陪聊费了，她问清楚自己想了解的信息之后，当然是打发他走了。
继续再和美男影帝孤男寡女一套客房里相处，林若妍自己不在乎，但那很容易影响人家魏煦的清白形象。
秦爽恰好在此时调研回来，上楼找领导汇报她偶然知道的一个重磅消息，瞥了一眼走廊里那个高大的身影，疑惑地想，那人看着好像是魏煦啊。
等进了林若妍的房间，外边茶几上还放着两杯茶盏，她顿时觉出来了：“林总，刚才您这里有客人？”
林若妍大方道：“是啊，魏煦住隔壁。本来我想给你订套房住在我隔壁，方便商量事情呢，没想到那里提前被魏煦包了。”
秦爽清楚，酒店是公司前台给选的，林总事先没有提，就只是指定了要最好的房间。要不是知道这些，秦爽还以为林总是故意要住在魏煦隔壁，方便两人私下幽会。
现在林总没有避讳，是信任她这个头号助理不会乱嚼舌根，还是压根林总与魏煦就没什么，只是认识的朋友而已呢？
林总平时可能不关注娱乐圈的那些小道消息。秦爽却不得不关注公司投资的各种项目，魏煦出演男二的那部电影票房表现不错，有人欢喜有人嫉妒，当初他陪富太太吃喝玩乐的那件事又被人翻出来了。其中就有林若妍和魏煦一些绯闻消息。
有一批猎奇者，总在打听这位有娃却单身的豪门真千金平时的私生活究竟是怎样的，是不是与当红男演员有什么不正当的关系。
林若演看秦爽忧心忡忡的样子，安抚道：“你别瞎想了，我和魏煦就是普通朋友。我只是欣赏他的演技而已，我和他不谈感情，也一直都是很清白的，甚至没有过肢体接触。”
秦爽尴尬的不行，羞愧于自己对林总的那些怀疑，生硬地转了话题：“林总，我急着赶回来就是发现了一个新情况。工厂那边可能没有和您提，或者就是故意隐瞒。”
林若妍还以为秦爽听到的也是工厂要和别的开发商合谋老城区的地，就很淡定地问道：“是什么情况？”
秦爽说：“我在这里有个老同学消息很灵通，他说了有另外一家地产商正在和工厂这里谈合作。工厂在旧城区只有二百多亩地，搬到新区，那边给工厂一千多亩地。除了盖厂房，还有一些安置房和住宅、小区商业。另外工厂还要来了一个政策，能低价拿到新区那边工厂附近更多地皮，那些地皮囤积一两年，等新区成熟了再卖，啥也不干就能赚一大笔。”
林若妍立刻反应过来：“那这就是炒地皮啊，和几年前琼岛一样，最后很可能崩盘，万一某种利空政策出来就砸手里了。”
秦爽倒是没想那么多，就是有些愤愤不平道：“那家开发商同意出资，和工厂一起成立地产公司。借机低价收新区的大片住宅用地，他们觉得行政中心一搬过去，新工厂也在明年能投产，新区肯定能火，地价也会翻番。很多人都觉得这是稳赚不赔的，新区的地本来就便宜，工厂还能拿到更低的价格，这种赚钱的事工厂怎么不和咱们提呢？”
林若妍此时不知道工厂和几家开发商在接触，直觉上魏煦说的老城区那边的项目似乎更靠谱。新区拿地囤积，等涨价倒卖地皮，是不是太乐观了？
“那个工厂目前和哪家公司谈新区地皮的事？”
秦爽说了一个公司的名字。
林若妍让秦爽一会儿仔细查查这家公司的底细。如果只是倒腾地皮，公司或许就是个空架子。若是来头大的公司，兴许人家还真能玩的起。大公司一般有专门的消息来源，省里的动作都能提前知晓，他们看好新区，说明新区还是能飞速发展起来的。
林若妍又说了旧厂区这边土地竞拍的事，这也要打听，是不是走招拍挂的管道。如果是正规竞拍，那么要求怎样的资质资格。
第二天，秦爽就给了进一步的消息。
旧厂区的确要走正规招拍挂，新区那边也确实有一些公司想炒地皮。大家利用政策在新区弄到低价的地，都不打算真开发，击鼓传花地皮往下家倒腾，他们赚个差价。这很可能导致新区的开发进度滞后。
林若妍就果断给乔教授说了她的判断，乔教授一想到自己的设计成果要变成迎合别人的东西就觉得不值当，给多少设计费都不做了。

第157章 怎样的判断
关于旧城区工厂腾出来的这二百多亩地，目前已经有几家大房企表示感兴趣。相关管理部门其实就怕拿到地的开发商囤积地皮，不发展建设，所以要求参加竞拍的公司必须有高额的注册资本，在当地注册项目公司。
并且在拍地当天，就要拿出一套详细的未来项目建设计划，提交带效果图的设计方案。拍到地的，要和当地签署限期开盘销售，否则要罚款，两年不开发的话土地直接收回不退钱，一堆捆绑条件。
一听这么严苛的条件，冲着赚快钱或者倒腾地皮来的开发商就知难而退了。因此工厂那边找到的合作商知难而退要放弃，陷入两难。新区倒腾地皮似乎更简单，谁都不想为了老城区二百多亩地就一下子投入那么多时间精力真做大项目。
“秦爽，如果是你，你投新区还是做旧厂区这边的项目呢？”林若妍故意考验一下秦爽的思路。
秦爽是地产公司头号员工，林若妍一直把她当副手甚至是接班人培养。秦爽要变得更强，更有远见，透过现象看本质，是需要成长和磨练的。许多重大决策林若妍都会对秦爽私下讲明白自己思考的过程，不知道这件事秦爽会有怎样的判断呢？
秦爽能感觉到林总的信任与栽培，这段时间她飞速吸收地产方面的各种知识，与公司里那些专业人士交流努力提升自我。她知道，此时是林总给她的一次考验。
她组织了一下语言，回答道：“新区的地便宜，按照常理，同样的钱在同一个地方买更多的地才划算。这个城市规模不大，新区和老城区加在一起还不如京市一个cy区大，地价能涨的话，地买的多利润会更高。
乍一看，老城区的专案地块小，还有拆旧和回迁安置的负担，协调各方面关系，买了地又捆绑了那么多附加条款不好脱手，会牵扯太多精力。
但是，如果真的必须二选一，那我会选老城区的项目。”
“说说你的理由，是做豪宅么？”林若妍微笑，果然秦爽不会被表面迷惑，所以她还要再下个套。
固有的思维建立在过去成功的经验上，目前公司的豪宅项目一切向好，秦爽选择老城区难道要在那里做豪宅？
不过除了京市，在非东部沿海的非省会城市，建造豪宅的利润空间远不如京市和其他几个直辖市大的。
秦爽摇头：“不做豪宅，要针对这个区域进行城市更新。”
在书中的二十世纪五十年代末，欧洲就有人提出了城市更新这个概念，不过那时候国内肯定没人会说这个词。如今房地产行业迎来了新的发展机遇，老城区更新也可以参考国外的一些城市更新理念。没想到秦爽这个非建筑类专业出身的人已经关注到这个“新”名词了。
“那都更新成什么？二百多亩地，比我们现在的豪宅项目用地大一倍而已。”
“如果让我来策划，我觉得应该做一个包括普通住宅、写字楼、高端一点的公寓和商业的一个片区。”秦爽说，“我来之前和到了之后调研已经发现，当地人的生活尺度比京市小，他们更习惯在一个很小的街区内完成上班和生活。一般人的生活轨迹就是每天早上吃饭，走路或者骑自行车上下班，通勤不能超过十五分钟，家附近买点东西回家做饭。周末也在家附近消费。不过他们不满足于街边小店，他们很向往一下大城市的综合的高档的有电影院那种大商场。”
秦爽说的就是城市综合体啊，而且敏锐的发现了这个城市人们的生活半径小这个关键点。
如果在京市，每天公交通勤一两个小时上下班的人大有人在，因为工资支撑他们咬牙坚持这样长的时间，住在便宜的地方甚至城市边缘，到cbd去上班。但是在宜城这样的百万人口城市，大家更习惯于生活便利的老城区，做什么事情走路十五分钟就能到，或者骑车、公交车十分钟几站地都还是能行的。如果让他们住在老城区去新区上班就会觉得远，同理住在新区让他们每天回到老城区上班也可能有抗性。
另外厂城一体的老城区这里有很多大工厂，厂区内什么都有，自己的食堂、礼堂、小卖铺甚至学校和宿舍，老一辈人的一生都在厂子里都不用出工厂的门。这样的生活习惯陪伴了他们将近一辈子，再让他们更改就不太容易了。
所以这样的城市很适合做城市综合体的实验项目。
秦爽虽然没有提起“城市综合体”这个概念，不过她描述的那些以及激发她做这种判断的理由都是对路子的。林若妍高兴道：“你说的对，我也正是这样想的。把老城区的老厂子更新为一个城市综合体，包含你说的那些物业类型，剥离掉工业这个门类，但是可以保留旧的坚固的厂房变成商业、博物馆，成为工业遗产展示场所。
我要让这个项目成为当地旧改的经典标杆，告诉政府腾笼换鸟之后该怎么利益最大化，留住人气，提升区域经济。”
秦爽此时已经不满足于表面上那些说辞了，她问：“林总，留住人气能理解，盖住宅做商业就行了。老城区不缺商业氛围。但是提升区域经济靠什么？商业还是那些内容，顶多加入一个大商场而已。”
“别忘了我们还有写字楼，还有工业遗产这套噱头呢。我说了腾笼换鸟，要放进新的产业来。”林若妍问，“都二十一世纪了，新兴的产业是什么？”
“互联网？”公司本身是地产公司，但是秦爽知道自家很赚钱的部门还有信息部，那个部门办公面积不大，人员也很精干，但产值非常高，“您的意思是在这里引入互联网产业？还是依赖旅游业？”
感觉工业遗产有点新颖，不过似乎并不能吸引多少人气的样子。
“我还要具体看看那块地，那些旧厂房的情况。如果状态好，可以用旧厂房改造出一座工业遗产风的精品酒店。”说到这里，林若妍忽然想起来y国她买的那个厂子，也有这个机会，于是跳转问道，“那个啥，y国那边的手续都办妥了吧？那里的旧工厂早晚要关停的，未来也可以考虑工业遗产改为精品酒店的思路。”

第158章 专案制胜关键
“哇，林总太厉害了，这都能联想到一起。这下y国那边的厂子关停后就不发愁了。”
林若妍这都是现实世界十几年后看到的别人做的案例，她拿来别人的成功经验显摆，就有点心虚道：“其实吧，这个宜城是我国最早几个工业基地啦，那时候欧洲列强也从他们本国带来了一些原装的机械，国人买办学着欧洲的模式建厂搞工业，主要是为了赚钱，无意间还是带动了整个地区经济的。
这些历史留存的痕迹，若是能保留，让后世亲眼看看，也是比图片更有说服力的。再者，这边和y国那里都是老厂房，能利用还是要利用，结合不同时代需求。你说的互联网是个好的门类，特色精品酒店也可以考虑装进来的。”
秦爽很开心，自己的判断是对的，针对不同的城市有不同的项目解题思路，林总还指出了工作的方向，就让她对此事更清晰明了：“那我开始着手筹备竞拍老城区的事。”
“嗯，时间充裕的话，设计单位也要精挑细选。这是带方案拍地，与我们当初光靠嘴忽悠拿豪宅用地的方式不同了。方案要有创新，另外汇报方案的册子也要结合引入产业带来经济增长这个点说事，不能只讲住宅。”林若妍叮嘱了一句。
接下来的几天，林若妍和秦爽分两路对项目展开了各方面考察。项目位置很好找，企业那边秦爽对接。林若妍则通过魏煦搭线，找到了管招拍挂的相关部门负责人，问了问如何参加竞拍。