开局败光八个亿(幻如空)

人家一看林总是京市的地产商，一问那些豪宅啊、生物医药基地、国际学校甚至还有xx新城，这么多项目的大公司，想来宜城投资搞城市更新，这绝对是好消息。为此还特别感谢从中牵线的魏煦。魏煦不仅自身名声不错，还能引荐来这样的大开发商，那一定要给面子，人家想来参与什么项目都开绿灯。
不过人家欢迎归欢迎，要求先注册本地公司，才能参与竞拍。注册资金还要一个亿以上，越高越有优势。这个所谓注册资金，就是验资的时候账上有那笔钱，或者有相当于那笔钱的其他保证抵押物都行。
林若妍那边豪宅项目五十多个亿的货值已经竣工，有预售证了，而且那边没有借贷抵押，都是她自有资金做的，所以这个注册相当容易就验资通过了。
办理公司注册那些手续秦爽已经门清了，有当地部门协助，秦爽特意还带上了陈俊一起跑了一遍，让他有个概念。未来若是他独自支撑一摊业务，少不了要做这样的流程。
陈俊重点看的还是酒店，不过一想到自己光明的未来，就满满的干劲，学的很用心，不懂就问。秦爽也倾囊相授。
不过陈俊在地产方面的知识还是欠缺的，了解到林总要参与在这里拍地，还不是盖豪宅，要做什么城市综合体，不免有点担忧，私下里问秦爽：“秦姐，你说的这种综合性的城市更新项目，听起来的理念果然很高大上。但要涉及到各种物业类型，还要解决拆迁回迁，旧的厂房要择优保护，新的楼还要建设，一番蒸腾下来，我们真的有利可图么？据我了解，拆迁这种事很难搞的。”
秦爽反问：“那你想做什么呢？”
“二百亩地，除了盖点商业和酒店，剩下的还是盖豪宅。皖地古时出商人，隐藏的有钱人其实不少。他们落叶归根，在这里买豪宅退休不是也很好么？”
陈俊的思路比较简单，他说的那种客群的确存在，只不过现在不是古代了，很多有钱人置业除了在家乡，也会在他们认为更有前途的大城市。这就是为什么几个直辖市总是源源不断虹吸周边的人口，也必须是人口不断增加的城市才能支撑居住诉求不断更新换代。
秦爽觉得自己无法说服陈俊，就带着他一起问林若妍，他们为什么要做城市综合体。
林若妍知道他们已经更深入地思考这个问题了，答疑解惑道：“这个区域并不能支撑我们在cy区豪宅项目那种终极高端客群，也不会有那样的高售价。那么我们只能做减配，减配的版本与我们刚推出的顶配项目同时存在，会拉低我们的高端形象。
所以我要另辟蹊径。并且，要做就脱离开纯住宅这个框子。这里其他几家开发商大概看到了主城区住宅好卖，二百多亩地无论要求的商业和住宅配比是什么，他们都按照住宅的用途去盖，快销一锤子买卖，他们挣了钱就走好脱身。
这对于当地的经济发展帮助不大。”
陈俊不解道：“我看了指标要求，林总，既然人家都要求商业占比百分之四十，那怎么能都盖住宅？”
“有很多公寓，也可以用来办公，就像很多小公司租酒店办公一个意思。他们可以盖公寓、商住两用甚至酒店，把酒店也变成了某种可以销售的小公寓。这样开发商能快速销售回款。”林若妍解释了一句，而后继续说，
“我们就不需要快速回款。先不要想后面的获利，而是想想怎么能拿到项目。既然我们预判别的开发商的心态和方案的可能导向，那么我们就要做差异化，才能标新立异博得相关部门的关注。
当地卖土地要搞竞拍，差的不仅仅是钱。还要求拍地的同时，提供方案，这就是考验大家买了地要干什么用。
他们最终会将项目给谁，肯定还有别的不能明说的评判规则。卖地竞价，价高者得，这些钱都是上交的又不能私人用。那些主管部门的责任人或许更喜欢的是用这个项目博名声，要出政绩的。
我们的方案就要表达出能让他们出政绩的那种可能。漂亮的住宅不如欣欣向荣的百业齐放。”
原来是这样，秦爽听得频频点头。
林若妍看他们已经明白了深层逻辑，又说：“城市更新是老工业城市转型的必经之路，谁能先做出经典的项目，完美解决地方上那些发愁的问题肯定受欢迎。我们开发项目赚点小钱，不要求太多，这肯定不如做豪宅赚钱。
当地捂着一直没有动这些旧厂区腾退出来的地，就是为此发愁。都拆了变成住宅，城市活力就少了。这个可能还要你们再去找相应的部门摸一摸路子，以验证我的想法。
以上推测都得以验证之后，就说明他们已经不满足于只是拆了旧厂房盖点新住宅卖掉那一票收益了。那种不能给当地带来持续稳定的税收。
从老城区迁到新区的工厂，带走的不仅是人，还有税收。留下老城区的一堆住宅，税收这个坑，不是卖地一次能填平的，也不是市里出面就能把两个区的税收摆平的。”

第159章 一分钱一分货
听完林若妍的讲解，秦爽和陈俊都如醍醐灌顶，看问题达到了一个新的高度和深度。
秦爽本来觉得自己这段日子学习专业知识已经进步很大了，实际上与林总一比，她仍然差了一大截。
虽然对这里这一个项目做出了正确的判断，不过怎么能拿下项目，就不光是比拼专业技术了，还要懂得揣摩当地相关部门的真实诉求。那些诉求包括各个方面，不仅要解决了普通人的生活居住需求，还要为当地带来更多的利益才可以。
陈俊听的更是连连点头，没有专业条框束缚的他思考问题的模式也不会局限在固定的什么专业领域。
他来自农村，深切地知道做成一件事不光要自己努力这个道理。上面管控的各种部门都有各自追求的东西，自己做的事恰好是能给他们带来更大利益的，因势利导顺势而为才能成功。如果只顾着自己赚钱，那就很难得到更多的认同和支援了。
他懂得林总要做的就是一个大家都能得利的事。盖综合体或许回款慢，没有住宅好卖，但是能往里面装的东西，能给地方上带来的收益充满了想象空间，都是纯居住小区没法比的。
秦爽说：“我懂了！单纯做住宅没出路，我们是不是还要加大商业比例，盘活商业和办公，将整个地块当作一个新的经济驱动核心来打造？住宅只是其中一小块，我们的方案要着重渲染烘托的都是建设好了新项目，招商引资，加入互联网这样的新兴产业，创造新的就业，持续不断给区域造血，对吧？”
“对，你这套词用的好。别家开发商还在争论这里怎么弄成居住区，是不是要建豪宅，各种户型配比多少合适，外立面用涂料还是贴瓷砖，整体风格抄哪个外国的风格，将商业只当成住宅的配套来考虑，连办公楼商业都恨不得变相搞成住宅卖，格局就天然比我们低了。
我们这个立意一出来，肯定能打动相关部门。秦爽，将来这个项目拍地的相关事情就你负责了。”林若妍赶紧把自己的责任甩给了秦爽，还不忘安抚道，
“别有太多负担，你用这个练手，拍不到地也没啥，这说明这里的负责人还有局限性，也不适合我们。能做成一个项目，天时地利人和都要看，他们不接受我们这套，我们就换个城市慢慢再找合适的。”
林若妍毫无负担大言不惭，反正这里搞不成，她再压榨系统，去看看书里提过的其他城市。就算实在都不行，那个什么盖国际学校，弄弄xx新城，应该也还是可以凑出她的续命费用的。
这还能随便换的？上亿的项目，就丢给她了？秦爽的心跳再度加速了。好在此前刚入职就被迫拟定八千万买地的合同，她的心脏和能力都已经锻炼出来了。不就是来拍地么，这里再贵，也比京市的地便宜多了。
就是前期成本投入还是要有的，她需要问清楚控制在多少钱。别到时候花了高额成本请人做了详细的方案，没拍成地，给公司造成了损失。
另外商业配比也不是胡乱提的。经过了之前那些项目，秦爽对地产各种类型物业的成本已经了然于胸。商业和办公的建造成本肯定比普通住宅高。万一卖不掉，或者卖不过成本投入，那不是亏了？所以别家都尽量多做住宅，压缩真正的商业规模，顶多是弄一些底商，能搞一个规模大一点的商场就不错了。
然而秦爽和陈俊不知道的是，林若妍搞城市综合体这种明显比住宅投入大的项目，就是为了有一个稳定花钱的管道。
现在她比较靠谱的项目，比如学校和xx新城的建设成本投资都不会太高，而且xx新城目前就一百亩地，顶多花销一两个亿的成本，那才能顶两个月啊。这边若是能拿下项目，搞城市综合体，怎么也能花出去三四个亿。多个项目一起开工，细水长流每个月花钱的管道就多了。
所以这个城市综合体她算盘打的响，不计成本，要做就做最好的，从找设计单位开始。
林若妍说：“小秦，你联系设计部，和他们说明这个思路。让他们找一流的设计公司赶紧来实地踏勘。就按照做城市更新的大格局，不限额，不要用卖房子快销的思路束缚设计师的头脑。”
“但地还没拍下来，就让设计公司大范围介入是不是太早了？哪怕只是做到方案深度，一流的设计公司的设计费起码也要二三百万吧？万一……要不还是让设计部先自己研究一下，我听说别的开发商地还没到手的项目都是设计部自己弄，然后找外边画效果图。咱们设计部人手不够还能再招点实习生，他们总体水平肯定是不比设计院差的。”
林若妍摇头：“不能让设计部变成设计院，他们要思考的问题和管理的项目更多，不能都耗费心力在这一个还没拍下来的地块上。我给他们开那么高的工资，可不是让他们来画图的。既然是带方案来拍地，大家都要付出这种成本，不舍得找正规设计院的，他们做出来的东西就会显得单薄。”
话虽这样说，林若妍却很清楚，现实世界里许多开发商忽悠着设计公司一起来拍地，地没有拿到的话，那设计费是不会给的，顶多承诺支付一个拿地研究的费用，几万块连设计院人力成本都不够。
还有一种稍微仁义一点的开发商，能付月费，几万左右吧，专门养着某一个设计院的某一个设计小组，只做拿地。这也不是白给钱的，就是每月都要丢给设计院十几块地做强排，不论地块大小，反正相当于出一个强排方案才一万来块钱吧。
这种情况虽然看似节省了开发商的前期设计成本，却也大大降低了设计人员的主观创造性。一分钱一分货，几万块的拿地方案，做多了都是套路活，谁会给你用心做？效果图恨不得都是一套模型，随便摆放几个楼，背景人物都不换的，修一修又是一个“新”方案，一两个熟手一直搞这个，以降低设计公司自己投入的成本。
林若妍在现实世界做地产那么久，这种行内潜规则理解很深刻。

第160章 正式开盘了
另外做这种带方案的拍地，设计创新固然重要，成本测算更是影响决策的一个关键点。
许多项目的方案做的花里胡哨效果图特漂亮，相关部门听得意动，可最终因为地价过高成本投入太大而放弃，或者勉强做了外观样子，内里各种减配的情况比比皆是。
每次开发商拿不到地，就说设计公司方案做的不行，其实还不如反思一下是不是自己公司钱不够，底气不足？总让设计公司背锅，设计公司只能呵呵。
“我听说别家规模较大的地产公司，都是与设计公司签个协议，专门让他们做拿地方案，按件计费，或者是每月给几万块。当公司有拿地目标之后就让设计公司配合。我们是不是也可以选择擅长这个的设计公司，签署这样的协议，在拍地前让他们介入，将来就算没拿到地，成本上也有所控制。”秦爽开口询问。
她知道公司在选xx新城研发院墅产品的合作方时，与三家国内设计院签了概念方案合同，他们都拿出了不错的设计，又优选了最合适的。另外两家其实也不错，各有所长，其中一家在业绩介绍的时候，还说经常配合开发商进行设计强排。
所谓强排，就是拿地前按照开发商想做的物业类型、地块本身规划条件，当地的各种规范一起综合考虑做几个方案，用以更准确估算成本，也用技术验证避免了开发商不靠谱的坚持。
林若妍却说：“我们也不会那么高频的拿地，支付月费就算了。将来估计也是不同类型的项目，不一定是住宅。针对内容不同选择合适的设计单位无需固定一家。在设计时间省成本，未来很可能在工程实施的时候就浪费了更多的成本。”
秦爽终于明白了，林总的格局更高。
的确相对于施工环节的成本，设计成本非常低。在设计时间抠那点钱不是做大事的态度。将来这里的地如果能拿到，她要奔着经典项目来做，赚钱肯定要赚，还要树立标杆，实现真正的城市更新，让百姓改善居住环境和当地经济都受益。
事情都安排给别人操心，新的项目总直接让秦爽担任，把她和陈俊留在宜城再多看两天，林若妍则轻松回了京市。
豪宅项目正式开盘了，她当然激动又期待，却不能表现出来，就窝在自己的四合院里，时不时看看oa系统内的日报，幻想一下自己又能续命多久。
营销部专门为豪宅项目搞了个销售日报，其他的所有在售产品回款情况都在周报那边。
因着提前炒房号预热了两个月，真正的有钱人圈子里已经知道了豪宅的事情。但凡去了售楼处看过样板间的，难免会心动。
到这个月，主体结构都出地面正负零了，那个位于小区大花园中心的下沉会所的室内装修，硬装部分已经完工，就差软装配饰。那些都是高档定制的物品，比如什么欧洲大师纯手工的桌椅，纯手工玻璃的灯，大师刺绣的桌布，手工编织的羊毛地毯诸如此类吧，但是并不影响实景空间的展示了。
所以开盘仪式过后，吕干在售楼处大屏幕上为宾客们播放的就是会所的实景拍摄视频。视频中将会所的装修风格、真材实料产自哪里，市价几何都进行了详细介绍。并且逐一说明了，同样档次的硬装材料以及精雕细琢的施工工艺将会应用到住宅楼的公共区域和户内。
目前户内装修风格选择很多，许多部位都有多种方案可以替换，以确保业主的家有独立个性，也接受特殊定制的区域。
比如说户内常见的黑房间，房屋售价中只有硬装的钱，若是业主选择了酒窖，还可以付费购买他们喜欢的品牌酒柜。由开发商这边专业人士接洽，设计最符合这个房间的相应酒柜，价格会比个人去买便宜一些，也更适合整体装修风格。
另外在售楼处和样板间中展示的各种家具都是有售价的，其中中式仿古家具由林氏投资的家具工厂生产，材料和工艺考究，与中式装修风格更加贴合。已经购买了豪宅的业主买家具一律八八折优惠。
以前大家只是看样板间，看宣传册上那些美丽的效果图，如今受邀前来的宾客们看到的是项目现场实拍。那些精雕细琢的室内装修成品，以及室外井然有序的施工现场，无疑增强了对项目的信心。未来如果想去现场看，可以提前预约，现场那边会安排专门看房通道，直达实楼样板间。
没错，林若妍打算把自己选好的五套房子先装修出来，当作实楼样板间。除了自己和儿子一起要住的保持私密，其余的都可以开放出来。
她自己住的选了顶层最大的户型，一栋楼一层有两户，到了顶层是合并为一户的，360度采光，还偷了法式坡屋顶阁楼一整层，以及双层大露台。她给亲哥在隔壁楼也留了一套同样的顶豪。那栋楼次顶层的两套，一套写了儿子的名字，儿子隔壁那套是给鱼家二老预留的。
等将来她离世，儿子其实可以住她这套顶豪，另外一套想卖就卖了。
她甚至给李一琪留了一套，暂时没写她的名字，是以公司名义买的，放在另一栋楼的首层了。首层有地下室，还有上下两层的花园，不比顶豪差。
毕竟李一琪的亲生父母将当初南方县城里那栋楼那块地皮留给了她这个养女继承。那个县城的地皮房子虽然不值钱，一直被她放着荒着，却也是人家父母一片心意。